投資用ワンルームを売ると、手元にいくら残るのか。費用と税金を全部並べる2026.09.07

「2,600万円で売れました」

そう聞くと、2,600万円が手元に入ってくるように思えます。
実際には、決済の日に引かれるものがあり、その翌年にもう一度支払いがあります。

売却を決める前に、最後にいくら残るのかを一度計算しておいてください。
この記事では、費用と税金を順番に全部並べます。

引かれるものは2回に分かれる

見落とされやすいのは2つ目です。
決済の日に手元に入った金額を「手残り」だと思って使ってしまうと、翌年に足りなくなります。

決済の日に引かれるもの

ローン残債

繰上返済して抵当権を外さないと、買主に引き渡せません。
金融機関に返済予定表を出してもらい、決済日時点の残高を確認してください。
月末と月初で数万円変わります。

仲介手数料

法律で上限が決まっています。売買価格が400万円を超える場合は、

売買価格 × 3% + 6万円 ＋ 消費税

2,600万円なら、`2,600万 × 3% + 6万 = 84万円`、消費税を足して 92万4,000円 です。
これが上限で、これを超える金額を請求することはできません。

売買価格が800万円以下の場合は別の定めがあり、

現地調査等の費用を含めて上限が引き上げられています。低価格帯の物件では確認してください。

印紙税

売買契約書に貼ります。売買価格1,000万円超5,000万円以下なら 1万円です。
本則は2万円で、軽減措置により1万円になっています（2027年3月31日までに作成される契約書が対象）。

なお印紙税がかかるのは紙の契約書です。電子契約なら原則としてかかりません。

抵当権抹消の登記費用

登録免許税が不動産1個につき1,000円です。
区分マンションは建物と敷地権で2個になることが多く、その場合は2,000円。
ただし敷地の土地が複数筆に分かれていると、その分だけ増えます。
これに司法書士へ支払う報酬が1〜2万円ほど加わります。

繰上返済手数料

金融機関によって0円のところも、5万円前後かかるところもあります。
返済予定表ではなく、金融機関に直接確認してください。

ここまでで、いくら残るのか

これに加えて、固定資産税・管理費・賃料・敷金の精算があります。
プラスにもマイナスにもなるので、金額は案件ごとに変わります。

なおうさぎアセットは、売主様から仲介手数料をいただいていません。

上の表でいえば92万4,000円がそのまま残ります。

翌年に、もう一度支払いがある

ここからが本題です。譲渡所得税を計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却価格から、買ったときの金額と売るためにかかった費用を引いた残り。
これがプラスなら課税されます。

取得費は「買った金額」ではありません

ここがいちばん間違えやすいところです。

建物部分から、減価償却費を差し引きます。土地は減価償却しません。

賃貸に出していた期間、建物は毎年少しずつ価値が減っていく前提で計算されています。
その分だけ、取得費は買った金額より小さくなります。

引くのは「毎年の確定申告で必要経費に計上してきた減価償却費の累計額」です。
不動産所得の決算書（青色申告決算書または収支内訳書）に載っている金額を積み上げてください。

金額の感覚をつかむために、単純化した例を挙げます。

【単純化した例】
建物1,400万円 × 償却率0.022 × 10年 = 308万円   ← 減価償却費の累計
取得費 =（購入価格2,400万円 ＋ 購入時諸費用80万円）− 308万円 = 2,172万円

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年、定額法の償却率は0.022です。

ただし実際の金額はこの式どおりにはなりません。次の要素で変わります。

• 取得した月（初年度は月割りになる）
• 建物と土地の按分、建物附属設備を分けて償却しているか
• 中古で取得した場合の耐用年数（簡便法による短縮）
• 過去の申告でどう処理してきたか

この式で概算し、実際の申告では決算書の累計額を使う、と考えてください。

累計額を引き忘れると、取得費が大きくなり、税額が実際より小さく出ます。
そのまま申告すると、あとから修正を求められることになります。

購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、
売却価格の5%を取得費とみなす方法があります（概算取得費）。
ただし2,600万円の5%は130万円ですから、税額は跳ね上がります。
契約書は探してください。

譲渡費用に入るもの、入らないもの

また、固定資産税の精算金は費用ではなく、売却価格に加えます。
買主から受け取ったお金なので、収入として扱う決まりです。

税率は所有期間で倍近く変わる

（所得税・復興特別所得税・住民税の合計です）

そしてこの5年は、売った日から数えるのではありません。

売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか

2020年7月に買って2025年10月に売った場合、実際には5年3ヶ月持っています。
しかし判定するのは2025年1月1日の時点。このとき所有期間は4年6ヶ月なので、
短期になります。

2,600万円の物件で、税額は次のように変わります。

差は64万円。売り出す時期を数ヶ月ずらすだけで変わることがあります。

計算してみる

先ほどの例で最後まで通します。

売却価格            26,000,000円
取得費             −21,720,000円   （2,480万円 − 減価償却308万円）
譲渡費用             −934,000円    （仲介手数料92.4万円 ＋ 印紙1万円）
────────────────────────────
譲渡所得             3,346,000円

長期（20.315%）の場合   約 679,700円

決済日の手残りが701万6,000円でしたから、
翌年に約68万円を納めて、最終的に約633万円ということになります。

売却損が出た場合

投資用ワンルームは、売却損になることも珍しくありません。

その場合、譲渡所得税はかかりません。
ただし給与所得や事業所得と相殺することはできません。
マイホームの売却には損益通算の特例がありますが、投資用物件は対象外です。

同じ年に別の不動産を売って利益が出ていれば、その利益とは相殺できます。

まとめ

売却価格から引かれるものを、もう一度並べます。

1. ローン残債
2. 仲介手数料（上限あり。売主無料の会社もあります）
3. 印紙税
4. 抵当権抹消の登記費用
5. 繰上返済手数料
6. 翌年の譲渡所得税

6番を計算に入れていない方が多くいらっしゃいます。
そして税額は、減価償却の扱いと所有期間の判定日で大きく変わります。

売るかどうかを決める前に、この6つを並べた数字をご覧になってください。
「売れる価格」ではなく「残る金額」で判断できるようになります。

本記事は一般的な計算方法の説明であり、個別の税務相談ではありません。

実際の申告は、取得の経緯や過去の申告内容によって取扱いが変わります。

税務署または税理士にご確認ください。

うさぎアセットでは、査定価格とあわせて、諸費用を差し引いた手残りの試算をお出ししています。
売主様からの仲介手数料はいただいていません。

保有し続けた場合の収支と並べたうえで、「いまは売らないほうがよい」とお伝えすることもあります。