「売るに売れない」ワンルームはなぜ生まれるのか。出口が詰まる4つの理由2026.08.31

「売ろうと思って査定してもらったら、ローンの残りより安かった」

投資用ワンルームの売却相談で、いちばん多いのがこれです。
売りたいのに売れない。正確には、売ると手出しが必要になるから売れない。

なぜこうなるのか。原因は大きく4つに分かれます。

1. 買った時期と価格

新築で購入した区分ワンルームは、購入した瞬間に価格が下がります。

新築価格には、販売会社の広告費・人件費・利益が乗っています。
一度でも人が住めば「中古」になり、その上乗せ分は price に残りません。
新築マンションを買った直後に売ると値下がりするのは、この構造によるものです。

これ自体は投資として間違いというわけではありません。
問題は、その前提を知らずに買っていることです。

元利均等返済のローンは、返済初期のうち、返している金額の多くが利息に充てられます。
毎月きちんと返しているのに、元本はなかなか減っていきません。

一方で物件価格は、築年数とともに下がっていきます。

価格の下落スピードが、残債の減少スピードより速い期間があります。
この期間に売ろうとすると、売却代金では残債を返しきれません。
これが「売るに売れない」状態の正体です。

裏を返せば、ある時点を過ぎると逆転します。
自分がいまどちらにいるのかを知ることが、出口を考える出発点になります。

購入時のシミュレーションでは、管理費と修繕積立金が
ずっと同じ金額のまま計算されていることがあります。

しかし修繕積立金は、多くのマンションで段階的に上がる設計になっています。
新築時に低く設定し、5年ごと、10年ごとに引き上げていく。
築20年を過ぎたころには、当初の2倍を超えていることも珍しくありません。

管理費と修繕積立金が上がると、手取りの家賃が減ります。
そして買主から見た利回りも下がるため、売却価格そのものが下がります。
二重に効いてきます。

築年数が経つと、募集賃料は下がります。
設備が古くなり、周辺に新しい物件が増えるためです。

投資用マンションの価格は、賃料から逆算して決まる部分が大きい。
賃料が下がれば、価格も下がります。

サブリース（家賃保証）が付いている場合も同じです。
保証賃料は多くの契約で数年ごとに見直され、下がることがあります。
「保証されているから安心」とは限りません。契約書の見直し条項を確認してください。

いま自分の物件がどの状態にあるか。次の4つを並べれば分かります。

査定価格 − 残債 − 売却諸費用。
これがプラスなら売却の選択肢があり、マイナスなら手出しが必要です。

マイナスだったとしても、すぐに売らなければいけないわけではありません。
何年持てば逆転するのかが計算できれば、待つという判断もできます。

大事なのは、知らないまま持ち続けないことです。